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财政部:土地出让金划归税务部门征收!房地产
发布时间:2021-06-25    信息来源:未知    浏览次数:

一、通知简介
(2021年6月4日)财政部会同、自然资源部、税务总局、人民银行发布了《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》财综〔2021〕19号(下称通知)

 

主要内容是:

一、将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入(以下简称四项政府非税收入),全部划转给税务部门负责征收。自然资源部(本级)按照规定负责征收的矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金,同步划转税务部门征收。

二、先试点后推开。自2021年7月1日起,选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省(自治区、直辖市、计划单列市)以省(区、市)为单位开展征管职责划转试点,探索完善征缴流程、职责分工等,为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作,自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

通知链接

http://www.gov.cn/zhengce/zhengceku/2021-06/04/content_5615524.htm

简而言之,以后土地出让金不归地方政府,而是归税务局征收。

 

 

二、对政信业务的影响

 

(1)、广发证券观点:本次土地出让流程调整后,由于出让金征收部门划转至税务部门,同时自然资源部门、财政部门、税务部门与人民银行实现信息共享,较大增强了出让过程当中的透明度,这可能会影响近年来日益膨胀的城投“拿地-返还-融资”链条。但对城投拿地用于市场化经营的房地产开发业务和棚改项目或者保障房建设项目影响不大对地方政府将地块闲置在城投账面或用于抵押融资影响较大,这种情况相伴的往往是大比例土地出让金返还,属于政府变相注入土地资产,当地政府性基金存在较大比例虚增。

 

(2)、华西证券观点关注流动性紧张;土地出让收入征收部门转变,短期内土地出让收入或面临“挤水分”。土地出让收入由税务部门统筹征收,意味着征收过程更加趋于合规化,地方政府向部分城投平台变相注入土地带来的土地出让收入“虚增”情况可能会逐渐减少;对于部分城投平台来说,地方政府变相注入土地或更加困难,建议关注土地出让收入“虚增”程度较大的区域城投平台资质变化

此外,此前部分地区存在拿地方拖欠土地出让金的状况,而转由税务部门征缴后,首先要做到的就是“应缴尽缴”,因此土地出让金的缴款过程或将趋于严格。拍得土地后缴纳出让金的周期或将缩短,这会对房企、城投平台的现金流带来一定的压力,需要关注相关企业的现金流稳定性以及由此带来的缓和土地市场供需矛盾的可能性。

地方政府卖地收入可能短期内并没有形成政府土地出让收入增量。在政府财力收入分析过程中,卖地收入被赋予了重要权重。但实际上,主要拿地企业包含两类:房企和当地国企。对于房企来说,拿地付钱天经地义,地方政府也可以收到真金白银土地款项,无非是土地款回款周期各地可能有所差异;此外,非房企、城投平台工商企业拿地也会为地方政府带来实质性土地出让收入增量,但规模相对较小。若为当地国企一级市场拿地,拿地在账面上同样可以形成国有土地出让权收入,但土地款项可能通过注资、土地整理回购等方式返还土地出让金,这类土地出让模式实质上并未对地方政府财力有任何增厚作用(我们观察政府性基金收入和支出会看到大进大出也有此原因)。

 

(3)、YY评级观点:土地出让收入由税务征收体现了中央统筹和化解风险的思路越顺畅,齐心协力化解全国大局问题的能力越强后续随着财税透明度的高度上升,中央也会配套一部分的收入留存或者专项池子,比如归属于土地出让收入这块收入的XX比例用来还债,是能够有效化解存量债务风险的。但城投的尾部风险一直存在,如果符合无效资产投资过多、债务资本滚续乏力、社会救助成本过高、上级政府无以为继,可能出现零星点状的违约。因而破产重组的压力一直都在,但是不是这个政策的直接因果关系。反而政策的出台,一定程度上抬升了尾部城投的存活期。但是侥幸心理,不遵循投资逻辑的,预期超高回报的如涉及民间借贷、高息融资,政府没有兜底的法律义务

 

小地方高收益政信项目需谨慎对待!

 

:易居房地产研究院的测算结果显示,当前大部分城市土地政策依赖现象都很严重,2019年近九成城市土地财政依赖度超过50%。根据土地财政依赖度这一比值,通过细化分析,可以将30个典型城市分为三大类:

第一,超高土地财政依赖城市(≥100%),占据样本城市的四成。包含温州、昆明、福州、杭州、太原、合肥、武汉、西安、广州、南京、佛山、郑州。

第二,高土地财政依赖城市(50%~100%),接近样本城市的五成。包含苏州、天津、厦门、沈阳等城市

第三,相比之下,土地财政依赖较低的城市较少(<50%),仅占样本城市的一成左右。包含深圳、上海、北京和无锡四个城市。

图:30个典型城市土地财政依赖度

 



注:土地财政依赖度=土地出让金/一般公共预算收入×100%

 

数据来源:各城市统计局及其他政府网站、CRIC

 

 

 

三、对房地产项目的影响

 

(1)、对涉房资金的监管会更严密
2018年以来,监管部门对流入地产行业的资金监管持续增强,取得了一些成效,但仍然无法杜绝违规融资用于土地出让,这里面,既有各部门的利益博弈,也有各部门业务衔接和信息互联互通不顺畅的原因。
土地出让收入划转税务部门征收之后,有助于税务、财政、自然资源、人民银行等部门业务衔接和信息互联互通,对涉房资金进行更严密、穿透式的监管。打擦边球,变得更难了。
 
(2)、缓缴土地出让金,不可能了
之前,一些三四城市的土地出让金是可以分期缴纳的。开发商通过和地方政府财政勾兑,缓缴,甚至拖欠土地出让金。
土地出让金的体量往往巨大,每缓交/拖欠一天,自己的现金流是好了,但撸了政府的羊毛,还容易滋生腐败。
往后,由税务部门征收之后,缓缴就很难了,因为税务部门的税收计划和资金监管是全国一盘棋,本身就要求应收尽收,提高非税收入征管效率,你想缓缴,国税局可不同意。
 
这样一来,对需要高成本获取前融的中小房企来说,压力会非常大。对于小地产公司的权益性股权投资无土地抵押的信托项目需谨慎。